Ser contribuinte de IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) na locação de imóveis depende de quem aluga. A pessoa jurídica no regime normal normalmente já é contribuinte. A pessoa física só se torna contribuinte quando passa dos limites de receita e de imóveis.
Pessoa jurídica
- Regime normal: normalmente já é contribuinte do IBS e da CBS e destaca os tributos na operação.
- Simples Nacional: segue as regras do próprio regime.
Pessoa física
A pessoa física se torna contribuinte quando, no ano-calendário anterior, cumpriu os dois critérios ao mesmo tempo (art. 251, § 1º, I, da Lei Complementar 214/2025):
- Recebeu mais de R$ 240 mil com locações.
- Teve mais de 3 imóveis distintos alugados.
Esse limite é atualizado pelo IPCA. Se, durante o próprio ano, a receita com locações passar 20% desse valor (R$ 288 mil), a pessoa física já se torna contribuinte naquele ano (art. 251, § 2º).
Quem não é contribuinte, como a pessoa física fora desses limites, não emite documento fiscal por essas locações.
Carga tributária reduzida na locação
- As alíquotas de IBS e CBS na locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis ficam reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único).
- Na locação residencial, há um redutor social de R$ 600 por imóvel por mês, abatido da base de cálculo (art. 260).
Cenários fora da regra geral
- Locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos segue as regras de hotelaria (art. 253).
- Contratos firmados antes da vigência da lei podem seguir o regime de transição do art. 487.
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